相続登記が義務化
2024年４月1日より、「不動産の相続登記が義務」となります。
「誰に、どのような義務が課せられるのか」
「登記しなければならない期限はいつまでか」
を最初に確認しましょう。
相続登記義務化の趣旨、内容
令和6年（2024年）4月1日より相続登記が義務化され、登記をしていないと過料（金銭を徴収）に処せられるケースも出てきます。
今までは
「登記を怠る不利益を本人が受ける限り、相続登記は義務ではない」
という考え方で、実質相続人の判断に委ねられていたことになります。
そのため、登記簿に正しい所有者が記載されていなくても特に困ることがない人たち（相続した不動産を売却する予定がないなど）は、「相続登記を今すぐやらなくてもよいだろう」と考えがちでした。
しかし、近年相続登記をしていない土地が増え続け、全国で正しい所有者がわからない土地全部を合わせると「九州の面積に相当する」というデータもあります。
本来であれば所有者をはっきりさせた上で売買されたり有効活用されるべき土地が、至るところに使われないまま眠っていることとなります。
そこで国として最新の所有者を登記簿上明らかにすることを促し、所有者不明土地問題を解決するため、「相続登記義務化」に踏み切ることとなりました。
相続登記の義務を負うのは誰？
相続登記の義務を負うのは、不動産の所有権（または持分）を
「相続（遺産分割を含む）」
「遺贈（※）」
により取得した者
とされています。
※法定相続人（民法で定められた範囲の相続人）以外の第三者への遺贈は含みません。
相続登記の期限はいつまで？
自己のために相続が開始したことを知り、かつ、不動産の所有権を取得したことを知った日から3年が相続登記の期限ですが、3年のうちに課せられる義務として次のようなものがあります。
設例
・不動産の名義人であったAが死亡
・Aの配偶者は先に死亡しており、BとCが法定相続人である
上記の場合に、BとCにどのような義務が課せられているのか、いくつかのパターンを確認してみましょう。
法定相続分の割合で共有の登記をする場合は、「BとC両方」に「３年以内の」登記の義務が課せられています。
BとCが遺産分割協議を行い、Bが単独で不動産を相続することになった場合は「遺産分割協議の成立後3年以内に」「B」に登記の義務が課せられています。
※ただし、遺産分割協議をして合意に至らなかった、書類が揃わないなどですぐに登記ができないなどの場合は、相続から3年以内に「法定相続分での登記」や「相続人申告登記」を行う必要があります。
Aの遺言によりBが不動産の相続人に指定されていたり、Cの相続放棄によってB単独の名義になった場合、「遺言書があることを知った日」または「Cが相続放棄をしたことを知った日」から3年以内に「B」に登記の義務が課せられています。
気をつけなければならないのは
「遺産分割協議を予定しているがまだ話がまとまっていない」
「遺産分割協議はまとまったが、印鑑証明書などの書類が揃わない」
など、すぐに登記できない事情がある時です。
少なくとも相続開始と不動産取得を知ってから３年以内に「相続人申告登記」だけはしておかないと、相続登記義務を履行していないことになってしまいます。
相続登記の義務は、2024年3月以前に発生した相続にも適用
今回の相続登記義務化は、決して法改正後に起こった相続にのみ適用されるわけではありません。
つまり、
「2024年3月31日以前に発生した相続についても適用される」
という点に注意が必要なのです。
具体的には、下記の３パターンとなります。
・パターン①
法改正の施行日である2024年4月1日より「前」に相続が発生している場合です。
そのようなケースでは、「被相続人（亡くなった人）の死亡から3年」としてしまうと猶予される期間が極端に短くなってしまうことがあるため、
「法改正施行日に相続人が相続の発生と自分が不動産を取得したことを知った場合、法改正施行日から3年以内」
を相続登記の期限としています。
・パターン②
法改正の施行日である2024年4月1日より「前」に相続が発生している場合です。
パターン①との違いは、相続人が「死亡（＝相続発生）は知っていたが、不動産取得の事実を知らずに法改正の日を迎えた」という点です。
そのようなケースでは、
「法改正施行後に相続人が不動産取得を知ってから3年以内」
を相続登記の期限としています。
・パターン③
法改正の施行日である2024年4月1日より「後」に相続が発生している場合です。
その場合は原則通りに
「相続人が相続の発生と自分が不動産を取得したことを知ってから3年以内」
を相続登記の期限としています。
要するに、相続登記をせずに親や祖父母などの名義のままにしている不動産があるすべての人はこの期限に気を配り、早急に相続登記をする方向に動く必要があるということです。
相続登記の義務を果たさない場合の罰則は？
相続登記義務の概要を理解できたところで、「義務を果たさなかった場合の罰則」がどのようになっているのか、ペナルティを課せられるまでの流れなども確認してみましょう。
相続登記義務違反について10万円の過料に処せられることがある
上に解説したとおり
「相続、そして不動産の取得を知ってから3年以内」が相続登記の義務に関する期限ですが、
「正当な理由なく期限を過ぎると10万円以下の過料」
に処せられることとされました（新・不動産登記法第164条1項）。
そこで気になるのは、
「正当な理由とはどのようなものか」
「登記できない場合に何か代替手段はあるのか」
といったところになるでしょう。
そちらも併せて解説します。
相続登記をしなくても過料に処せられない「正当な理由」とは？
正当な理由がある場合には相続登記をしなくても過料に処せられずに済みます。
では「正当な理由」とはどのようなものなのか、具体的な例を紹介します。
※ただし、今後の実務の運用によって変わることがあります。
- 数次相続（一度相続が発生した後に相続人も死亡して二度目の相続が発生すること）が発生して相続人が極めて多数にのぼり、かつ、戸籍関係書類等の収集や他の相続人の把握等に多くの時間を要する場合
- 遺言の有効性等が争われている場合
- 重病等である場合
- DV被害者等である場合
- 経済的に困窮している場合
どのような手順で相続登記義務違反の過料が発生するのか
相続登記の期限である「3年」を経過したからといって直ちに過料の通知が来るわけではありません。
過料の通知が来るまでには下記のような手順がとられます。
１．登記官（法務局で登記の事務を行う職員）が、登記申請義務違反の事実を把握する。
２．登記官が相続人に対し、相続登記義務を履行するように催告する。
３．催告に応じて申請をすれば（3年を過ぎていても）過料の通知は行われない。
しかし、正当な理由なく申請をしなかった場合は裁判所が「要件に該当するかどうか」を判断し、相続人に過料を科する旨の通知を行う。
期限を過ぎてからでも「催告」というワンクッションが入ることになりますので、その段階ですみやかに相続登記を行えば過料を免れられることになります。
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そして、銀行ローンを組んだ時に必ず必要になる抵当権の設定や、ローン完済の時に忘れずにしておきたい抵当権抹消の登記。
これらのものは、手続の際に専門的な登記の知識が必要になるため、司法書士が手続を代理して行うことが一般的です。
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