住宅ローンの返済が苦しく、返済方法の見直しなどの対策をしても正常に返済をしていくことができない場合、競売以外の方法として行われる売却方法です。

　入札などではなく不動産仲介業者を通じて買受人を探すため外形上は通常の売買と変わらないように見えます。

　そして、一般的には競売より有利な条件で物件を売却できるとされています。

　任意売却は、売買代金で全額ローンを返済できない状況で行われることが普通です。しかし不動産に抵当権がついたまま買ってくれる人などいないわけですから当然売却の際に消さなくてはならないのですが、利害関係を持つ人たちに以下の手続を取ってもらうよう説得しなければならないのです。

・銀行などの抵当権者に「ローンを完済できない状況で抵当権抹消」をしてもらうこと
　（銀行サイドから見ると「返しきれなかった部分が無担保の債権になってしまう」）

・租税の滞納で不動産を差押えている市役所などの徴税機関担当者に「滞納した税金を残した状態での差押えの取下げ」をしてもらうこと

 　債権者にとってはもちろん非常に不利な条件ですから、不動産業者としては彼らと交渉しなくてはならないのですが、これには経験・ノウハウが必要になってきます。不動産業者ならどこでもできるというわけではないかもしれません。

　ただ、最近では任意売却を得意とする不動産業者も増えていますのでこのような案件の経験が豊富で、交渉力を期待できるところに依頼することが大切です。

任意売却と競売はよく比較されます。任意売却を選んだ場合は債権者側、債務者側双方にメリットがあることも多く、銀行員から滞納している債務者に任意売却がすすめられることもよくあります。

　では、どんな具体的メリットがあるのか考えてみましょう。

不動産を任意売却してもローンが残った場合、返しきれなかった債務自体が消えるわけではありません。

わかりやすいように諸費用等を考えず大雑把に計算してみましょう。
3000万円借金があり、2000万円でしか物件が売れなかった場合、その売却代金は債権者に配当されますがそれでも1000万円は返しきれないことになります。
この「担保不動産を売っても回収できなかった1000万円」は、無担保の債権としてその後も残ってしまいます。債務者側から見ると、物件を取られた上にまだ借金が残ることになります。

「任意売却までしたのだから残りは免除してくれるはず」というわけにはいかないのです。

　無担保の債権というと、極端なことを言えば回収できなかった時、給与の差押えなどの方法を取ることもできるということです。（それはそれで困難な手続ではありますが）

　なお、このように残った債務については銀行は数年の間にサービサー（債権回収会社）に売却することもあり、突然知らない会社の名前で郵便が来ることもありますから要注意です。

残債務について減額などしてもらおうとすればそれなりの交渉が必要ですので、実際には分割弁済などの解決方法になることが多いでしょう。
　それでも返済が行き詰った場合は自己破産等、債務整理手続を取って家計を正常化する必要があります。