債務を返済できない場合、一定期間その状況が続くと自分の持っている不動産が強制的に債権者によって売られてしまうことがありますが、これが「競売(けいばい、きょうばい)」と呼ばれる手続です。
債務者が返済のために自分で物件を売る「任意売却」と対にして使われる用語です。
競売は一般的には「きょうばい」専門用語としては「けいばい」と呼ばれています。
決められたローンの返済が滞った場合に、ある期間を過ぎると(銀行により異なる)債権者が一定の条件のもとで手続を申立て、裁判所を通して債務者の不動産を売却し、代金を弁済に充てるというものです。
住宅ローンを貸している銀行(または保証会社)にとっては、抵当権に基づいて競売をするのは債権回収の強力な手段です。
しかし競売手続自体の期間が6か月以上かかり、しかも最初に多額(数十万円)の予納金を納めなければならず、さらに市場価格よりかなり安くしか売れない可能性が高いので、銀行としてはなるべく別の方法で回収できるのであればそれに越したことはありません。
ですから、実際には数か月のローン滞納が発生した場合は銀行側から債務者に「任意売却しませんか」と持ちかけられ、それが不可能な場合に競売に入るというのが一般的なパターンです。 ⇒ 「任意売却についてはこちら」
競売は任意売却と比べ、あまり債権者側のメリットがないと言われます。しかし債務者側にとっては任意売却と比べたら
・手間がかからない
・任意売却より長く住み続けられる
というメリットはあります。
競売が申し立てられてからの手続きは大体このような流れになります。
支払に関するアクションもなく、放置された場合は債権者から競売申立がされます。債権者が物件の管轄裁判所に対し、申立書と添付書類を提出します。
債務者には競売開始決定の通知書が届きます。
裁判所に命じられた執行官が物件の調査、写真撮影のために自宅を訪れます。
入札の期間、場所、基準価格などを記載した通知書が届きます。
売却不動産の所在地、アクセス、構造、築年数、最低売却価額、入札期間などの事項が公告されます。競売の場合はこれがあることにより、他の人に知られてしまうおそれがあります。
通常は1週間程度の期間を定めて裁判所が入札書を受け付けます。
裁判所の担当者と入札者の立会のもとで開札され、最高価をつけた人(最高価買受申出人)が落札者となります。
開札期日より数日~1週間後、裁判所は最高価買受申出人に対して、売却許可決定を言渡します。
売却許可決定から数日後に買受人に代金を納付する期限などが通知されます。
代金納付により所有権が移転します。
裁判所は、法務局に所有権移転登記を嘱託します。こうして登記簿上の所有権も買受人に移ります。
占有者はすみやかに買受人に引き渡さなければなりません。
もし、この段階でもまだ任意に引き渡さなかった場合、いわゆる「不法占拠」の状態ということになります。引き渡しが行われない場合は、代金納付から6ヶ月以内に買受人は裁判所に引渡命令の申し立てをすることができます。
住宅を購入した際に「家が自分の物である」ことを証明するために重要な所有権移転登記。
そして、銀行ローンを組んだ時に必ず必要になる抵当権の設定や、ローン完済の時に忘れずにしておきたい抵当権抹消の登記。
これらのものは、手続の際に専門的な登記の知識が必要になるため、司法書士が手続を代理して行うことが一般的です。
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