住宅は人生の中でも1、2を争う高額な買い物です。
後から不具合が見つかったけれどどうにもならない、というのでは困りますね。
そこで法律では、一定の場合について、取引した不動産に関する責任を負わせることになっています。
なお、2020年4月から民法改正が施行され、従来「瑕疵担保責任」と呼ばれていたものが「契約不適合責任」という名前になりました。
内容的にもだいぶ改正、拡充されていますので解説します。
旧法では「瑕疵」という難しい用語が使われていましたが、簡単に言えば「キズ、欠陥」ということです。
新法における瑕疵の解釈とは「契約の内容に適合していないもの」ということになります。
旧法では「隠れた瑕疵」が担保責任の対象とされていましたが、新法では当事者が合意した契約内容に適合しているか否かが問題であって、その瑕疵が「隠れているかどうか」は問題ではないとされました。
買主の救済方法 | 買主に責任あり | 双方に責任なし | 売主に責任あり |
損害賠償 | できない | できない | できる |
解除 | できない | できる | できる |
追完請求 | できない | できる | できる |
代金減額 | できない | できる | できる |
具体的に買主が売主に追及できる責任をまとめるとこのようになります。
損害賠償や契約解除ができるほか、追完請求(売主に代替物の給付を請求したり目的物の修補を請求する)や不適合の程度に応じた代金減額請求をすることができます。
宅建業者自らが不動産の売主になる場合、瑕疵担保責任において民法よりも買主にとって不利になる内容の特約をつけてはならないことになっています。
なお、期間については特約をつけることができますが、「物件引渡の日から2年以上」でなければなりません。
2年に満たない期間とする特約は無効になり、民法の原則通り「買主が知ってから1年以内に通知しなければ責任追及できない」となります。つまり何年後に気付いてもそこから1年以内なら責任追及できることになりますから、かえって業者の責任は加重されることになります。
新築住宅については特にその品質を確保し、安全を守るための特別な瑕疵担保責任である「品確法」が定められています。
品確法は、正式な法律名を「住宅の品質確保の促進等に関する法律」といいます。
建物の基本構造部分について売主や請負人に10年間の特別な責任を負わせることとしたのです。
なお、新築住宅の取得契約(請負・売買)において、基本構造部分以外も含めた瑕疵担保責任が特約を結べば20年まで伸長可能となります。
責任を負う者 | 売主・請負人 |
対象となる部分 | 構造耐力上主要な部分(基礎、壁、柱、小屋組、土台、斜材、床版、屋根版、横架材) 雨水の侵入を防止する部分(屋根、外壁、開口部) |
請求できる内容 | 修補請求 賠償請求 解除※売買契約の場合で修補不能な場合に限る (これらに反し、住宅取得者に不利な特約は不可) |
瑕疵担保期間 | 完成引渡から10年間義務化(短縮の特約は不可) |
上記の品確法は平成12年に施行された法律ですが、平成17年に世間を騒がせた「姉歯事件」と呼ばれる耐震偽装住宅問題では、結局ディベロッパーが倒産するなどの事情で買主を完全に保護することができませんでした。
つまり、「責任を負う」という建前があっても実質的に資力を確保しておかなければ意味がないのです。
そこで平成21年10月に施行された「住宅瑕疵担保履行法」で、売主の資力確保措置が義務づけられました。
売主である宅建業者は「過去10年間に引き渡した新築住宅の供給戸数に応じて算定される保証金を供託する」あるいは「保険に加入する」のどちらかを選ばなくてはなりません。
住宅を購入した際に「家が自分の物である」ことを証明するために重要な所有権移転登記。
そして、銀行ローンを組んだ時に必ず必要になる抵当権の設定や、ローン完済の時に忘れずにしておきたい抵当権抹消の登記。
これらのものは、手続の際に専門的な登記の知識が必要になるため、司法書士が手続を代理して行うことが一般的です。
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