大手企業と中小企業では年収の他、雇用の安定性にも差があることは明らかであり、過去のデータを通じて見ても延滞確率に差があります。
　ですから、会社規模も重要なポイントですし、異動の激しい業種、職種はそれだけで原点要因になります。

　そして、勤続年数２～３年以上をめやすとしている金融機関もあります。

　ローンの返済原資となる収入の把握は最も重要なチェックポイントです。

　とりわけ重要なのが収入の「安定性」です。

①給与所得者

一般的に給与所得者は自営業者よりも安定性があるので、収入証明書としては前年の源泉徴収票の提出で済みます。歩合給についてはそのしくみと過去の実績などを見て判断します。

契約社員、派遣社員、パート労働者などは安定性の面で問題があるので、融資が困難になることが多いといえます。

 ②自営業者

　自営業者はどうしても収入の変動幅が大きくなるため、給与所得者に比べると審査は厳しくなりがちです。

　収入証明としては、過去３年分の確定申告書や決算報告書、納税証明書などの提出が求められます。変動が激しい場合は、その理由や今後の予想などを詳しくチェックし、事業自体の安定性、将来性をチェックします。

　節税対策から申告所得を極端に低くしているケースがありますが、そのために住宅ローンの借り入れができなくなることがあります。

③会社経営者

　会社経営者については、経営者個人の給与は高くても会社の業績に問題がある場合もあります。特に、中小・零細企業のオーナーなどの場合は、過去３年分の決算書の提出を求め、会社の経営状態をチェックしています。

 ④その他の収入

　アパート収入や配当収入などその他の収入についても、基本は安定収入か否かということを見られます。アパート収入についてはキャッシュフローが重要なチェックポイントとなります。
　配当収入についても安定収入となるため長期保有していることが前提となりますが、それを保証する術がないので収入に算入しない金融機関もあります。

⑤収入合算

　申込人の収入のみでは融資基準に不足する場合は、収入合算が認められます。一般的に収入合算が認められる範囲は次の通りです。収入合算者は連帯保証人になります。

・借主と生計を一つにしていること
・満20歳以上で安定収入があること
・配偶者、親、子のうち一人

　合算額は、全額合算を認めるところと２分の１だけを認めるところなど金融機関により異なります。
本人の年収の２分の１を限度としているところもあります。

　団体信用生命保険というのは、債務者が死亡や高度障害
状態になった際、保険から住宅ローンが完済されるというものです。
　一家の主が突然亡くなった場合などでも、団信で保険金がおりれば家族が住宅を失わなくて済むのです。

　通常、銀行等の民間住宅ローンについては団信が強制加入となりますが、健康状態によって債務者が保険に加入できないこともあります。

　そのようなケースでは、推定相続人（債務者が亡くなったら相続人になりうる人）が連帯保証人になることを条件に融資するなど、個別対応してもらえる場合もあります。
　申込人側で、もしこのような状況が予測されるのであれば、団信が任意加入となっている「フラット35」を検討するのも一つの方法です。

  返済負担率というのは、家計に占める住宅費（ローンやその他の維持費も含める）がどのくらいになるかというものです。
 申し込んだ融資額に利息（安全度を見込んで4％程度で計算）を加味して負担率を計算し、無理があるようであれば満額の融資は厳しくなります。

　年収によって、同じパーセンテージでも負担感が変わって来るので一概には言えませんが、金融機関では年収ランク別に25～35％で設定されていることが多くなります。

　ただ、一般的に安全圏と言われる返済負担率は20％～25％と言われています。

　これを大幅に超えてしまうようなら頭金を増やす、または物件の再検討が必要になります。

  完済時年齢上限を75～80歳としている金融機関が多いのですが、現実的には40歳のときに35年ローンを組めば75歳まで払い続けることになります。

　年金生活に入ってからローンを返し続けるのは通常は極めて困難ですので、繰り上げ返済の確実な原資が見込めない限り、60歳で完済するような計画を組むことがベストです。

　仲介業者、建築業者などが融資する銀行側にとって信頼のおける会社であることも審査をスムーズに通すためには大切なポイントです。

　　業者によっては、ある銀行と強いパイプや信頼関係があって、そこのローンであれば融通が利くという場合もあります。

①新築物件購入の場合

　分譲住宅やマンションなど新築物件の購入については、購入価額満額を融資する場合もありますが、もし近隣の相場価格と比べてかけ離れているような場合、価格が妥当なのかどうかの検証がされます。

②新築の場合

一般的に建築請負価格（付帯工事・消費税等の諸費用を除く）を建物の評価額とします。

③中古物件購入の場合

　購入価額満額を融資する場合もありますが、近隣の取引事例や公示価格（国土交通省の決める価格）、路線価（国税庁の決める価格）、担保評価専門会社の評価などを参考に査定を行っています。

　一戸建ての建物については、当初の建築価格に築年数による減価をすることになりますが、築10年以上の木造建物は一般的に評価されないことが多くなります。

借入れ申込書の地番・地目・面積などが売買契約書、建築確認通知書と一致しているかどうか、所有者（審査の段階ではまだ売主名義）が正しく登記されているかどうかがチェックされます。

なお、注意しなければならないのは売主が借入れをしている銀行などがつけている抵当権や根抵当権です。これは、一般的には買主より売買代金が支払われた時点で売主の銀行に完済されることになりますが、代金決済当日（=買主＝ローン申込人に所有権が移転する日）に抹消できなければなりません。
　抵当権抹消のために必要な返済額等の確認を不動産業者が行い、売却前に登記を担当する司法書士が金融機関に対して抵当権抹消書類の確認を求めるのが通常の流れです。

担保として取る土地として重要なのが道路の問題です。
　建築基準法上の制限で、建物を建築する場合、敷地は幅員4メートル以上の道路に２メートル以上接していなければなりません。

４メートル未満の道路に接している土地の場合、セットバック（道路の中心から２メートルの位置までは建物を建てない）を行うことで建てられることもありますが、利用できる土地の面積が制限されることになります。

もしこの接道基準の制定前に家が建てられた土地を買うと、取り壊して建替えようとしてもできないという事態になりうるのです。
　よって、接道というのは土地を評価する上でとても大切なポイントといえます。